出品|搜狐地产&焦点财经
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作者|陈盼盼
编辑|吴亚
作为轻资产的业务类型，代建由于资金占有量少，安全边际较高，成为多家房企转型、布局的赛道，竞争愈发激烈。如今2023年已过半，早在2021年就宣布转型代建赛道的朗诗绿色管理业绩表现如何？
8月28日上午，朗诗绿色管理发布2023年中期业绩公告。中报显示，上半年，朗诗录得收入39.64亿元，同比下降31%；归母净亏损3655万元，较去年同期亏损3.9亿元大幅收窄。搜狐财经梳理发展，净亏损收窄的主要原因在于，朗诗应占合营企业净利润较去年同期增加3.5亿元。
今年上半年，朗诗新增的9个项目，全部为开发代建服务项目。截至6月末，朗诗开发代建服务项目共73个，可售面积522.15万平方米，较去年同期大幅增长，预计可售货值约为998.5亿元。
尽管朗诗已转型代建赛道，但物业销售业务仍是营收主力。上半年，代建业务贡献5%营收，而物业销售的营收贡献超过九成。
开发代建服务项目可售货值998.5亿元
2023年上半年，“朗诗出品”的签约销售额约为111.6亿元，较去年同期基本持平；签约建筑面积约为56.3万平方米。
其中，物业开发销售额56.2亿元，占比50.36%，主要是来自中国杭州、武汉、无锡、嘉兴、成都、重庆、合肥等城市以及美国一、二线门户城市的在售项目。
此外，上半年，朗诗代建开发服务项目签约销售额则为55.4亿元，占比49.64%。2021年以来，朗诗加速从传统重资产的地产开发模式向轻资产转型，深耕代建市场。同时，朗诗代建开发服务项目销售贡献度迅速走高，截至去年末达59.3%，超过物业开发业务。但从今年上半年业绩来看，其代建服务项目业绩贡献度出现回落，不及物业销售。
不过，朗诗的业务拓展主要集中在代建开发方面。中报显示，2023年上半年，朗诗在国内产共获取了15个轻资产项目（包括开发代建服务项目、技术输出、咨询服务及营销代理等，共带来合同额约4亿元。其中9个项目已落地。
中报显示，这9月项目来自于苏州、无锡、重庆、佛山，泰州等城市，均为开发代建服务项目，新增可售面积约为112万平方米，可售货值约为245.9亿元，同比增长216%。截至6月末，朗诗开发代建服务项目共73个，可售面积522.15万平方米，较去年同期大幅增长，预计可售货值约为998.5亿元。
朗诗透露，“截至2023年6月30日，由我们提供代建服务及进行小股操盘的项目共计99个，总可售面积547.9万平方米，预计可售货值达1087.7亿元，占中国地区总累计货值的94%。”
此外，朗诗在中报中展望，“未来的房地产开发业务将主要集聚在经济基本面好、产业基础强、有持续人口流入的一线城市及强二线城市，高品质、改善型产品将成为此类市场的主流产品”。
从中报数据来看，截至2023年6月30日，朗诗在中国地区累计可售货值为1156.1亿元，其中一线及新一线城市占比约55%，长三角及大湾区占比近八成。
代建业务贡献5%营收，净利润亏损收窄
虽然从销售业绩贡献及项目储备上看，朗诗已基本转型代建赛道，但营收主力依然是物业销售。
今年上半年，朗诗实现营业收入39.64亿元，同比下降约31%。其中，来自于开发代建服务收入约为2.13亿元，较去年同期下降24.7%，占比为5.3%；物业销售收入约为37.5亿元，占比高达94.6%。
此外，近年来，受市场下行冲击以及企业经营调整影响，朗诗盈利持续承压，归母净利润已经连续三年亏损，且亏损幅度不断加剧。
但在今年上半年，朗诗的利润亏损幅度收窄。中报显示，上半年朗诗毛利润为7.3亿元，去年为11.8亿元；归母净利润亏损3655万元，去年同期为亏损3.9亿元。
朗诗认为，“2023年上半年虽然签约销售额仍然承压，但是公司的整体业务得以正常运营，毛利率及营业利润率保持稳定，净利润基本回正。”
搜狐财经梳理中报发现，上半年朗诗净利润亏损大幅收窄3.54亿，主要源于两方面：
一方面，朗诗的资产减值准备收窄。中报显示，截至今年6月末，朗诗金融资产减值亏损转回净额约为0.36亿元，而去年上半年拨备约为1.75亿元。
另一方面，朗诗来自合营企业的投资收益大幅提高。中报显示，今年上半年，朗诗应占合营企业净利润为0.49亿元，而去年同期为亏损3.01亿元。
对于去年上半年应占合营企业亏损超3亿元，朗诗曾解释称：“主要为合营项目预期减值导致公司应占合营企业净亏损增加。”
但在今年中报中，朗诗未对应占合营企业净利润增加3.5亿元、最终回正的情况做出具体解释。
“应占合营企业利润的计算方法是用朗诗在合营企业的股权比例，乘以合营企业自己的利润。”对于该指标回正的情况，一位不愿具名的审计师分析道。
在她看来，朗诗投资的合营企业利润增加较多、朗诗在合营企业持股比例上升，或者今年合营项目计提减值大幅降低，均会导致其在合营企业中的应占净利润上升。
不过，朗诗亦未在中报中呈现合营企业利润、持股变动等数据。
值得一提的是，朗诗正在试图通过向合营及联营企业索取股息及垫款的方式，来补充流动性。
去年以来，朗诗陷入流动性紧张的窘境。截至今年6月末，朗诗的流动负债超过流动资产31.12亿元，流动借款为9.84亿元，而其现金及现金等价物为3.38亿元。同时，朗诗违约本金为3627万美元（相当于人民币2.62亿元）的优先票据，因未在到期日付款。
此外，上半年，朗诗继续亏损，且经营现金流出净额为9858万元。
朗诗称，“上述情况显示存在重大不确定性，可能对本集团持续经营的能力构成重大疑问。”
对此，朗诗在今年中报中提出6大措施来解决今年流动性压力，包括继续积极调整销售及预售加强回款、对建筑商及供应商安排好付款；积极解决违约美债问题等。
其中，朗诗提到：“集团已与潜在买方接洽，以出售本集团子公司持有的若干投资性物业，以及持有投资性物业的若干合营企业及联营企业的股权。此外，集团将根据该等项目的预售及现金流状况，持续向部分合营及联营企业索取股息及垫款。”
